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        9月1號開始,新申報表啟用,這些變化要注意!

        2021-08-30 00:00:00

        根據契稅法律的中華人民共和國(以下簡稱契稅法律)和宣布財政部和國家稅務總局實施標準的幾個事項契稅法律的實現(23號2021),為貫徹落實中央辦公廳、國家辦公廳關于進一步深化稅收征管改革的意見,切實優化契稅服務,規范契稅征管(以下簡稱公告第23號)等有關規定,現就有關事宜公告如下:

        1、契稅申報以房地產單位為基本單位。

        2,土地和房屋的所有權轉讓的投資(股權),債務償還和其他經濟利益,應該交付,契稅的適用稅率和稅收基礎應當確定參照轉讓、出售或購買和出售土地使用權的房子。

        以出讓、獎勵等方式無償轉讓土地、房屋所有權的,參照土地使用權或者房屋贈與確定契稅的適用稅率和稅基。

        契稅的計稅依據不包括增值稅。具體情況如下:

        (一)土地使用權出讓、房屋買賣,受讓人征收契稅的成交價格不含增值稅;實際取得增值稅發票的,以發票上注明的不含稅價格確定成交價格。

        (2)對于土地使用權互換和房屋互換,契稅的計稅依據是不含增值稅的價格之間的差額。

        (三)經稅務機關核定的契稅應稅價格為不含增值稅的價格。

        (四)稅務機關依法核定應納稅價格時,應當參照市場價格,采用房地產價格評估方法,合理確定。

        5、契稅納稅人依法申報納稅時,應填寫《財產和行為稅源明細表》(契稅稅源明細表附件1的一部分),并根據具體情況提交以下材料:

        (1)納稅人身份證;

        (二)土地、房屋所有權轉讓合同或者其他具有土地、房屋所有權轉讓合同性質的證明文件;

        (3)轉讓的土地和房屋所有權的經濟效益,相關付款憑證應當提交土地和房屋所有權的轉讓,轉讓的土地使用權應當財務賬單,出售和交換土地使用權,購房交易增值稅發票;

        (四)因人民法院、仲裁委員會的有效法律文件或者監察機關的監察文件造成土地、房屋所有權轉移的,應當提交生效的法律文件或者監察文件。

        符合減稅、免稅條件的,應當附送或者留存有關資料備查。

        6、契稅全部征收完畢或辦理免稅(非征稅)手續后,稅務機關應當將完稅或免稅(非稅收)信息向房地產登記機關通過契稅付款憑單或契稅信息聯系表單(以下簡稱接觸形式,附件2)。如果可以立即傳送的信息通過信息共享,稅務機關不再向房地產登記機關提供完稅憑證和聯系方式。

        7,如果納稅人向稅務機關申請退還支付的契稅按照契稅法律和宣布23號,應當提供納稅人的身份證和納稅證書的副本,并提交相關材料根據不同的情況:

        (1)土地和房屋所有權登記前依法處理,如果所有權轉讓合同或合同的性質不是證書有效,無效,取消或終止,合同的支持材料或證書提交合同的性質;

        (2)如果土地和房屋所有權的轉讓是無效的,撤銷或終止由于人民法院的判決或仲裁委員會的裁決,以及土地和房屋所有權改為原來的債權人,的有效法律文件應當提交人民法院和仲裁委員會;

        (3)出讓土地使用權時,因容積率調整或實際出讓面積小于合同約定面積,需返還土地出讓價格的,應提交補充合同(協議)及返還證明;

        (4)新建商品房交付時,實際交付面積小于合同約定面積,需返還房價的,需提交補充合同(協議)和退款憑證。

        稅務機關收到納稅人的退稅資料后,應當到房地產登記機關核實土地、房屋權屬登記。經核實符合條件的,應立即接受。不符合條件的,應當一次性通知,并補正材料或者說明不予受理的理由。

        8、稅務機關及其工作人員對其在稅收征管過程中知悉的個人身份信息、婚姻登記信息、房地產權屬登記信息、納稅申報信息以及其他商業秘密和個人隱私,應當保密。不得泄露或者非法提供給他人。納稅人的稅務違法信息不屬于保密信息范圍,稅務機關可以依法處理。

        9、地方稅務機關應加強與當地房地產管理部門的合作,采取房地產登記、交易、納稅一窗口受理的方式,不斷優化契稅申報納稅流程。共同做好契稅征收與物業管理的銜接工作。

        10,如果稅局的省、自治區、直轄市人民政府在國家和城市專門指定的計劃可以檢查納稅人提交的材料需要通過信息共享,他們可以說清楚,納稅人不再需要提交它們。

        十一、本公告所稱納稅人身份證明,是指單位納稅人的營業執照,或者統一社會信用代碼證書或者其他有效登記證件;在個人納稅人中,自然人是居民身份證或居民戶口簿或入境身份證件,個體工商戶是營業執照。

        12、本公告自2021年9月1日起施行。

        國家稅務總局關于契稅納稅服務和征管若干事項的公告解釋

        這個公告的背景是什么?

        2020年8月11日,十三屆全國人民代表大會常務委員會第 二十一次會議通過了契稅法,將于2021年9月1日起施行。為確保契稅法的順利實施,財政部和國家稅務總局聯合發布了第23號公告。在此基礎上,為進一步優化納稅服務,規范契稅征收管理,國家稅務總局編制發布公告,對契稅申報、查扣、退稅、稅前證明、信息保密等稅務服務和征管,為納稅人和基層稅務人員提供政策依據和指導。

        2、為什么契稅申報的基本單位是房地產單位?

        根據《房地產登記暫行條例》及其實施細則,房地產單位是所有權邊界封閉、使用價值獨立的空間,房地產單位具有獨特的代碼。為進一步提高契稅申報的規范性,便于納稅人了解辦理,銜接房地產登記的相關規定,本公告規定納稅人申報契稅的基本單位為房地產單位。

        因共有房地產份額發生變化或者共有人增減造成土地、房屋所有權轉移的,納稅人還應當以房地產單位申報契稅。

        自然人a購買整個住宅建筑。辦理房地產權屬登記時,房地產登記機關將該住宅登記為兩個房地產單位的,應當分別為兩個房地產單位向稅務機關申報契稅。

        3、以價格投資(股權)、債務償還、轉讓、獎勵等方式轉讓土地和房屋所有權需要申報契稅的,適用稅率和稅基如何確定?

        契稅法第 二條第三款規定,以價格投資(股權)、債務償還、轉讓、獎勵等方式轉讓土地、房屋所有權的,應當征收契稅。

        為了方便納稅人來確定適用稅率和稅收基礎契稅上面的應稅行為,宣言宣布明確表示,如果土地和房屋的所有權轉移的經濟效益等交付價格投資(參股)和債務償還,契稅的適用稅率和計稅依據,應當參照土地使用權的轉讓、買賣或者房屋買賣確定。以出讓、獎勵等方式無償轉讓土地、房屋所有權的,參照土地使用權或者房屋贈與確定契稅的適用稅率和稅基。

        【例2】為支持合理的住房需求,某省規定,本地區住房買賣契稅適用稅率為3%。納稅人甲作為債權人承付債務人清償債務的房屋的,應參照房屋銷售適用稅率3%和債務償還合同(協議)確定的交易價格申報契稅。

        4、除增值稅外,契稅的計算依據是什么?

        23號公告第2條第(9)項規定契稅的計稅依據不包括增值稅。為方便納稅人確定契稅申報的稅基,本公告將不含增值稅具體規定的契稅稅基分為三類:土地使用權出讓、房屋買賣、土地使用權交換、房屋交換、稅務機關核定契稅價格。

        一,對于土地使用權的出售和房屋的出售,受讓人征收的契稅的交易價格不包括增值稅;實際取得增值稅發票的,以發票上注明的不含稅價格確定成交價格。

        二,在土地使用權交換和房屋交換的情況下,分別確定交換的土地使用權和房屋的免稅價格,然后確定交換價格的差異。

        三,對于土地使用權贈與、房屋贈與等無償轉讓土地和房屋所有權的,經稅務機關批準的契稅計算價格為不含增值稅的價格。

        需要注意的是,土地和房屋所有權的出讓方免征增值稅的,受讓方征收的契稅交易價格不得抵扣增值稅。

        [例3]一般納稅人a公司出售自建房屋含稅328萬元,采用一般稅收計算方法。2019年1月,a公司向B納稅人開具第 一張增值稅發票,注明增值稅為10萬元,不含稅價格為100萬元;2021年9月,a公司給納稅人開具第 二張發票,增值稅18萬元,不含稅價格200萬元。那么B申報契稅的納稅依據= 100 + 200 = 300萬元。

        自然人a和自然人B交換房屋。房屋a不含稅銷售價格為145萬元,房屋B不含稅銷售價格為100萬元。則a申報契稅的稅基為0;b、契稅申報的納稅依據= 145-100 = 45萬元。

        自然人a將購買兩年的房屋出售給自然人b,合同確定的含稅成交價格為210萬元。A符合增值稅免征條件,向稅務機關申請開具增值稅發票,注明增值稅為0,不含稅價為210萬元。那么B申報繳納契稅的納稅依據為210萬元。

        5、本公告實施后,納稅人申報契稅所需的材料是否有變化?

        “公告延續稅法實施前的做法,明確契稅納稅人依法納稅時,應當填寫財產和行為稅源明細(契稅稅源明細的一部分),并根據具體情況提交以下材料:

        (1)納稅人身份證;

        (二)土地、房屋所有權轉讓合同或者其他具有土地、房屋所有權轉讓合同性質的證明文件;

        (3)轉讓的土地和房屋所有權的經濟效益,相關付款憑證應當提交土地和房屋所有權的轉讓,轉讓的土地使用權應當財務賬單,出售和交換土地使用權,購房交易增值稅發票;

        (四)因人民法院、仲裁委員會的有效法律文件或者監察機關的監察文件造成土地、房屋所有權轉移的,應當提交生效的法律文件或者監察文件。

        需要注意的是,國家稅務總局發布的《關于契稅申報有關問題的公告》(2015年第67號,以下簡稱《公告》第67號)繼續有效。第67號公告規定,根據人民法院和仲裁委員會的有效法律文件轉讓土地、房屋所有權,納稅人不能取得房地產買賣發票的,可以憑人民法院的原裁定和稅務機關應當受理的有關材料辦理納稅申報。當納稅人購買一個新的商業房子處理契稅聲明,如果納稅人不能獲得房地產的銷售發票,因為房地產開發企業銷售新商行已通過注銷稅務登記或由稅務機關列為異常賬戶,稅務機關經核實有關情況后,予以受理。

        納稅人如何申報和享受契稅減免政策?

        根據公告規定,符合減免稅條件的契稅納稅人應當按照規定附送有關材料。

        對于享受公租房、農村飲水安全工程等契稅減免政策的納稅人,根據財政部、國家稅務總局關于公租房稅收優惠政策的公告(第61號),(2019)、財政部、國家稅務總局關于繼續實施農村飲水安全工程稅收優惠政策的公告(2019年第67號)等,落實數據保留優惠處理辦法,備查。

        7、修訂契稅稅源表所填項目有何變更?

        根據第 一條國家稅務總局公告的簡化納稅申報相關事宜(9號2021),納稅人應當填寫財產和行為稅的詳細清單來源(契稅的詳細清單的一部分來源)當報告和繳納契稅。

        本公告附件一公布了修訂后的契稅稅源表(以下簡稱稅源表)格式。與原表相比,稅源明細表主要有三個方面的變化:

        一、為進一步減輕納稅人負擔,在滿足契稅申報要求的基礎上,將稅源表“用途”一欄的選項由“居住”、“商業”、“工業”等7項減至“居住”、“非居住”2項,簡化了“所有權轉移模式”的選擇。

        二是將原表中的“免稅性質代碼與項目名稱”細分為“居民購房免稅性質代碼與項目名稱”和“其他免稅性質代碼與項目名稱”。其中,“居民減購代碼和項目名稱”僅在自然人購房、申請居民獨戶、二套家庭等優惠政策時填寫,“其他減免代碼和項目名稱”僅在企業和自然人申請其他優惠政策時填寫。

        符合條件的納稅人可以利用稅源明細同時填寫兩種優惠,“一填一享”。

        自然人a的房屋被縣人民政府征收,并獲得了80萬元的貨幣補償。之后,又買了一套80平米的房子,交易價格不含稅為100萬元,并滿足了該家庭的優惠條件。如果省規定交易價格中不超過貨幣補償的部分免征契稅,在申報契稅時,應當選擇契稅減少代碼和項目名稱的個人購買家庭的房子面積90平方米以下的“自然降低居民購房代碼和項目名稱”,應當減少1%,在“其他自然減少代碼和項目名稱”,選擇授權地征收房屋契稅優惠政策獲得貨幣補償回購住房的減免性質代碼和項目名稱,在“抵扣金額”中填寫“80萬元”。那么a申報的契稅應納稅金額= (1000000-800000)× 1%=200



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